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Rénovation urbaine > Projet de Rénovation urbaine
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La rénovation urbaine
Le territoire compte les deux tiers de sa population dans 4 grands quartiers d’habitat collectif à vocation sociale. Ces quartiers sont caractérisés par la mono fonctionnalité résidentielle, la dégradation du bâti, de vastes espaces urbains peu qualifiés et la concentration de familles cumulant les difficultés sociales. A travers le Grand Projet de Ville (GPV) d’abord, puis des conventions de rénovation urbaine, les villes et leur agglomération, en partenariat avec les bailleurs, les autres collectivités et l’Etat, conduisent dans la durée une politique volontariste de requalification.
La rénovation urbaine au service des grands objectifs du projet de territoire
Depuis 2000, le territoire a défini les enjeux et les objectifs de l’action publique en les structurant autour de trois axes :
- Améliorer les conditions de vie quotidienne des habitants ;
- Inverser les phénomènes de concentration de la précarité ;
- Créer les conditions d’une attractivité durable du territoire.
Ces objectifs rejoignent ceux du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) institué le 1er aout 2003 qui vise « au-delà de son intervention sur les logements, les aménagements et équipements publics … à faciliter l’accès à l’emploi à l’éducation, à la culture ».
C’est sur la base de ces objectifs partagés qu’ont été signées, en janvier 2007, trois conventions de rénovation urbaine, suite au passage en comité d’engagement en janvier 2006.
Trois conventions de rénovation urbaine
Le montant total des actions engagées dans le cadre des trois conventions de rénovation urbaine s’élève à 440 millions d’euros. La contribution financière de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) représente 40% du total des financements, la part des collectivités territoriales s’élève à 24%, et celle des bailleurs à 30% (pour une part importante sous forme d’emprunts).
Le programme de démolition qui constitue la dimension la plus médiatisée du Programme National de Rénovation Urbaine a été maîtrisé sur le territoire ; n’ont été retenus que les démolitions strictement nécessaires au désenclavement des quartiers (par exemple pour créer la nouvelle voie de la plaine à la grande borne), ou justifiées par la dégradation et l’inadaptation des immeubles (comme la démolition des barres Bretagne comptant 336 logements sur plus de 500 m de longueur).
Les reconstructions compensent strictement le nombre de logements démolis. Leur localisation a été guidée par la volonté de mieux répartir le logement social sur le territoire : ainsi, les logements démolis sur la Grande Borne sont-ils reconstitués pour l’essentiel dans le périmètre de la ZAC du Centre Ville, et une part significative des logements démolis aux Coteaux sont-ils reconstitués hors du quartier, en particulier dans le centre ville.
Les réhabilitations et résidentialisations de logements visent à :
- Améliorer les conditions de logement des familles tant en parties privatives (plomberie, électricité, menuiseries…) qu’en parties communes (étanchéité, façades, sécurisation des halls d’entrée…) ;
- Protéger les abords immédiats des logements en délimitant clairement l’espace public de l’espace privé.
- Tout en maîtrisant les charges liées au logement pour les habitants.
Construits en nombre insuffisant il y a près de quarante ans, les équipements nécessitent une rénovation, voire une reconstruction pour les plus dégradés et les plus inadaptés à l’évolution des besoins. Un programme de travaux important est en cours de réalisation, en matière d’écoles, d’équipements sportifs et socio-culturels, afin de répondre aux besoins d’une population très jeune, confrontée à de réelles difficultés d’intégration.
Le volet aménagement des projets poursuit une double ambition :
- Désenclaver ces quartiers en améliorant leur desserte interne et les liaisons avec les autres quartiers et grands axes de circulation,
- Requalifier les espaces extérieurs pour faciliter leur appropriation par les différentes catégories sociales, et clarifier les domanialités et les responsabilités de gestion à coûts maîtrisés.
Sous l’effet conjugué du développement de nouveaux commerces plus compétitifs, de l’inadaptation des centres commerciaux de proximité et de la paupérisation de la population, l’offre commerciale de ces quartiers s’est fortement dégradée. Des programmes d’ajustement, de requalification et de dynamisation ont été mis en œuvre sur les Coteaux de l’Orge et sont en cours de montage à la Grande Borne et Grigny 2.
La Grande Borne, un patrimoine historique
 Conçue par un architecte célèbre, Emile Aillaud, comme une réponse massive et novatrice aux problèmes du logement, la Grande Borne compte 3700 logements et 12000 habitants. Elle est caractérisée par une faible densité, l’importance des espaces publics, le rejet des automobiles en périphérie et une forte présence de l’art urbain.
Le quartier a connu l’évolution classique des grands ensembles : départ des couches sociales les plus aisées, concentration de familles en difficultés, sous-entretien et dégradations.
Le projet de rénovation urbaine vise pour l’essentiel à :
- à créer une desserte interne respectueuse de la forme urbaine originale ; cette voie de la plaine accueillera un transport en commun en site propre ;
- à hiérarchiser et à requalifier les espaces extérieurs en réaménageant la plaine centrale, en créant des espaces publics de proximité et en aménageant des espaces protégés aux abords des immeubles de logements ;
- à réhabiliter les logements et engager la diversification de l’offre avec des logements en accession et du locatif libre
- à rénover les équipements scolaires avec en particulier la reconstruction de deux écoles, à créer un important centre de la vie sociale et à restructurer les deux centres commerciaux du quartier.
Les Coteaux de l’Orge, un quartier atypique
 Avec 1900 logements et 5800 habitants, ce quartier offre la particularité d’héberger pour l’essentiel des fonctionnaires de l’Etat, principalement, militaires et policiers. Le désengagement annoncé du ministère de la défense devrait faciliter la banalisation du quartier et constituer une opportunité pour une diversification de l’offre en logement, en cohérence avec les orientations de la politique locale de l’habitat.
Le projet s’est traduit par 424 démolitions qui devraient permettre un effort significatif de diversification de l’offre de logements neufs : accession à la propriété et locatif libre. On note également la vente et mise en copropriétés de 6 immeubles comptant 245 logements. L’effort en matière d’équipement se traduit en particulier par la réhabilitation de trois écoles, et la reconstruction de la MJC.
Grigny 2, copropriété hors normes
Ce quartier compte 5000 logements et 17000 habitants estimés fin 2007 ; il est organisé en une vaste copropriété construite entre 1969 et 1975. La densité est particulièrement élevée dans certains secteurs. Il est emblématique des dérives des grands ensembles en copropriété d’après-guerre : une perte d’attractivité due à son âge et, surtout, à des charges élevées, notamment le poste thermique structurellement en augmentation.
 Classiquement, il a connu le départ des couches les plus aisées et une concentration de familles en difficultés. Ce fait, ainsi que l’organisation complexe héritée de la loi de 1965 sur les copropriétés, inadaptée à la gestion d’un grand ensemble de ce type ou à la menée de projet de réforme, rend difficile, sans intervention publique, la réalisation des investissements propres à enrayer cette perte d’attractivité.
Ce grand ensemble n’est cependant pas encore dans une situation financière suffisamment grave pour ne pas pouvoir espérer un redressement grâce à une action public vigoureuse. Ses atouts (accessibilité par les transports, construction de qualité, environnement agréable…) peuvent garantir une certaine pérennité d’un redressement.
Le projet de rénovation urbaine est, en miroir à ces spécificités, inhabituel pour un projet soutenu par l’ANRU. Son objectif est de redresser durablement l’ensemble immobilier en le maintenant dans son statut privé. Il est centré autour d’un plan de patrimoine destiné à redonner une deuxième vie aux immeubles et à restaurer leur attractivité par une réduction durable des charges. Il prévoit la réorganisation de cet ensemble immobilier pour lui donner une gestion pérenne.
Ce projet a été formalisé par un deuxième plan de sauvegarde approuvé par le préfet le 9 octobre 2007. Il fait suite à la convention de rénovation urbaine de janvier 2007 qui prévoyait, outre la poursuite d’actions déjà engagées et la réhabilitation d’un équipement public, la réalisation d’une étude prospective.
C’est sur la base de cette étude prospective, qui clarifie la situation financière et juridique de la copropriété et ses perspectives d’évolution, que le projet a été bâti avec un volet immobilier et un volet urbain. Un avenant est déposé à l’ANRU pour financer une première phase du projet.
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