Le Groupement d'Intérêt Public de Grigny et Viry-Chatillon

Le projet immobilier de Grigny 2

L’étude prospective et le diagnostic social ont montré comment la copropriété était engagée dans un processus de dérive, inéluctable dans un scénario au fil de l’eau.

 

Des besoins en investissement importants

Pour retrouver son attractivité qui se dégrade, celle-ci devra faire face dans un proche avenir à des besoins en investissement importants :

  • Obsolescence technique normale (ascenseurs, étanchéité, réseaux, assainissement, etc.).
  • Offre de stationnement se trouve inadaptée tant en quantité (répartition géographique) qu’en qualité (sécurité, entretien, etc.).
  • Filière thermique (production, distribution, performance thermique des bâtiments) peu performante, contribuant fortement au niveau élevé des charges et à leur augmentation structurelle en parallèle à celle de la source d’énergie (gaz).

Une copropriété incapable de faire face à ces investissements

  • Organisation de l’ensemble immobilier ne permettant pas de prendre les décisions stratégiques nécessaires à sa réforme (majorités rendues nécessaires par la loi jamais atteintes).
  • Complexité de sa gestion rendant extrêmement difficile sa compréhension par les copropriétaires, leur mobilisation problématique. De plus, la stabilité des parts respectives des copropriétaires occupants et des locataires dans la copropriété (environ 50% chacun) cache un appauvrissement général. L’enquête sociale révèle que les revenus moyens des locataires de Grigny II sont déjà inférieurs à ceux de la grande Borne, et en baisse.
  • Départ progressif des copropriétaires occupant des premières générations : facteur de stabilité de la copropriété et s’impliquant dans ses instances de décisions, cette population est graduellement remplacée par une population plus mobile et précarisée, exclue des autres formes de logement. Près de 45% des propriétaires ayant accédé à la propriété à Grigny 2 depuis 1999 ont un taux d’endettement supérieur à 30%.
Ces phénomènes compromettent gravement les capacités d’investissement nécessaires pour que l’ensemble immobilier puisse retrouver une attractivité propre à enrayer la dérive à l’oeuvre.
Mais sa situation encore maîtrisée et ses atouts indéniables permettant d’asseoir un projet de redressement durable. Malgré ce diagnostic préoccupant, la copropriété ne se trouve pas encore dans une situation de difficulté avérée : les impayés de charges, élevés, n’en sont pas à un niveau problématique ; après une période difficile de « guerre des syndics », la situation est apaisée ; les fournisseurs sont payés ; le fonctionnement courant est assuré ; l’entretien est de qualité. L’ensemble immobilier possède également des atouts indéniables (espaces extérieurs de qualité, bâti de construction saine, desserte importante, proximité immédiate du village, environnement attractif des lacs, etc.). Ainsi, la copropriété ne s’apparente pas aux copropriétés « décrochées », sans espoir de redressement à court ou long terme et qui nécessitent une acquisition publique massive voire une démolition.

 

L’intervention publique est centrée autour d\’un plan de suavegarde, dont l’objectif est la préservation de cette ensemble immobilier maintenu de façon pérenne dans son statut privé, à travers un projet de transformation de la copropriété :

  • remise à niveau du bâti qui permettra d’une part de donner une deuxième vie aux immeubles, d’autre part de restaurer l’attractivité de l’ensemble immobilier par une réduction drastique et durable des charges, notamment énergétiques ;
  • réorganisation de la structure juridique de l’entité « copropriété » afin de doter cet ensemble immobilier d’une gouvernance efficace et pérenne.
    Le projet pourra tirer parti des atouts de l’ensemble immobilier et aussi des opportunités qui se présentent : le levier que constitue la réalisation à proche échéance de la ZAC Centre-ville, les éléments de connaissance apportés par l’étude prospective et l’enquête sociale réalisées en 2007 qui ont permis d’ouvrir des perspectives nouvelles de coopération entre la collectivité et la copropriété, l’opportunité de maîtrise foncière sur le secteur Barbusse/gare…
Le projet ne repose donc pas sur les mêmes ressorts que dans un quartier à dominante d’habitat social (en particulier, ne sont prévues ni démolition ni reconstruction de logements) mais est emblématique des réponses à apporter aux problèmes, souvent similaires, des grands ensembles de copropriétés construits après la seconde guerre mondiale. Il fournit aux pouvoirs publics une occasion de démontrer la faisabilité de leur redressement. Il constitue un terrain de mise au point d’outils techniques, juridiques ou encore financiers propres à leur redressement.

 

a) Un plan de patrimoine à même de restaurer l’attractivité de l’ensemble immobilier

Afin d’enrayer le processus de dégradation et assurer une « deuxième vie » à cet ensemble immobilier, un plan de patrimoine ambitieux est mis au point entre la copropriété et les collectivités à travers des études pré-opérationnelles reposant sur trois « piliers » :

  • Technique : adduction d’eau, accessibilité handicapés, ascenseurs, sécurité incendie, assainissement, stationnement, thermique ;
  • Juridique et organisationnel : nouvelle organisation pérenne de l’ensemble immobilier dont la faisabilité est assurée ;
  • Financier : la hauteur des investissements induits par les deux autres points étant supérieure aux moyens des copropriétaires, la mise au point d’un plan de financement (financements publics et privés) est indispensable à la réussite du projet.

 

b) Des actions d’accompagnement nécessaires à la réussite du projet

Conjointement au projet immobilier, une action opérationnelle est menée en assistance à la copropriété et aux copropriétaires afin de garantir la réussite du projet et la pérennité de ses résultats.

L’outil de portage immobilier de l’AFTRP et la gestion urbaine de proximité : voir le projet urbain / réaménagement du square Surcouf

  • Actions envers les bailleurs :assistance aux bailleurs privés déclaration d’intention de louer, lutte contre les marchands de sommeil, étude complémentaire sur la connaissance des bailleurs et de leur stratégie
  • Le traitement de la gestion et de la situation financière : assistance au redressement et à la reprise en gestion de syndicats secondaires,commission des impayés, observatoires de l’habitat et des charges
  • L’implication et la mobilisation des propriétaires et des habitants : formation des conseillers syndicaux, point d’information logement, actions de communication et de concertation adaptés
  • Le plan de patrimoine 1 : réalisation de travaux d’urgence (en moyenne 3000 €/logement) en vue de maintenir une qualité de vie acceptable et de prévenir des dégradations avancées (ascenseurs, tri sélectif, étanchéïté, etc.), équipe opérationnelle pour la constitution des dossiers de subventions auprès de l’Anah, du Conseil Régional et du Conseil Général, ainsi que des dossiers de préfinancement de la Caisse des Dépôts et Consignations et des prêts Pass-Travaux auprès du collecteur Procilia.